不動産投資は人口減少しているエリアで始めるべきではないのか？

不動産投資と人口減少

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一部の書籍やインターネットの情報を見ていると、東京23区であれば利回りは低いかもしれないが、賃貸経営は易しいという情報もあります。

しかし、将来的には東京都の人口でさえ減少傾向に転じるため、東京23区であればどこで不動産投資をしても高い稼働率を保てるかというとそういうわけでもなくなっていきます。

本日はこの人口減少と不動産投資を始める立地についてお伝えしますが、人口減少及び人口増加だけで不動産投資の対象エリアを決めることは得策ではないと思います。

コンテンツ

東京23区でさえ人口減少していく日本

最近コンパクトシティという言葉をよく聞きませんか？

コンパクトシティとは、

「機能を中心部に集めることで、マイカーに頼らず、公共交通機関や徒歩で暮らせる街」

という定義がなされています。

つまり、東京23区であれば徒歩15分～20分程度であっても、賃貸需要がある地域が多くあります。しかし、今後は人口減少していくため、公共交通機関から近い立地により人口が集中していくということになります。

不動産投資では動かない資産に投資します。従い、立地が非常に重要ということは皆さんのご想像通りですが、東京23区をはじめとした都内近郊であれば、どこで不動産投資を始めても、大けがをする可能性は低いといった思考は改めた方が良いと個人的には考えています。

コンパクトシティの定義では公共交通機関とありましたが、私は東京23区で最も多くの人が利用する交通機関は間違いなく電車であり、最寄駅からの徒歩距離がどの程度か？というのが、今後更に重要になっていくと考えています。

最寄駅より徒歩距離が近い立地は、最寄駅より徒歩距離が遠い立地と比べると利回りが低くなる傾向があります。しかし、不動産投資後の空室率や売却を考えると、多少利回りが低くなったとしても、利便性の良い最寄駅付近の立地で不動産投資をするというのが僕の大きな投資方針です。

ちなみに、ここでいう最寄駅付近というのは、出来れば徒歩5分以内、遠くても徒歩10分以内と僕自身の中で決めています。

人口減少しているエリアでも重要な「賃貸需要」と「貸家供給」の原則

不動産投資で購入物件の立地を選ぶ際に何を注意すべきかと言うと、「賃貸需要」と「貸家供給」のバランスです。

どんなに有名な場所であっても、既に多くの住居があり、そこに住んでいる方と住もうとしている方の合計世帯数よりも大きく上回っているのであれば、必然的に空室リスクが高くなります。

東京23区では多くの住居建築がされていますが、一方でコロナ影響で東京都23区からの転出者が増えており、都心ほどく空室が埋まりにくくなっているという現状があります。この状況は一時的だと言われていますが、立地が良くても「供給」が「需要」を上回っている状況だと空室リスクが高くなってしまう1つの例だと思います。

では、どのようにして「賃貸需要」と「貸家供給」のバランスを調査すれば良いかということですが、僕は以下の方法をベースに調査をするようにしています。