マイナス金利などの金融緩和以降、金利が低下しているため住宅ローンの借り換えが気になっている方も多いのではないでしょうか。借り換えとはより金利の低い住宅ローンをもう一度借り入れ、それまで返済していた住宅ローンを一括で返済してしまうことです。
住宅ローン金利が低下しているとはいえ、この借り換えにより誰でも返済額が減るとは限りません。今回は借り換えのタイミングやっ実行するための目安・条件について確認してみましょう。
目次
今は借り換えの絶好のタイミング？
借り換えにるには今の返済中の住宅ローンと借り換える住宅ローンの金利がポイントです。
冒頭で話した通り、日銀による金融緩和により史上空前の超低金利となっているため、ほんの3年前に住宅ローンを借りた方でもそのメリットを享受出来る状態となっています。
さらに2020年6月は変動金利が歴史的な低金利となっています。
借り換えではより低い金利の住宅ローンに借り換えることで「メリット＝返済額が減る」が大きく<なるため、金利が低下している今は絶好のタイミングと言えます。 では次は借り換えでメリットがある条件を見てみましょう。
借り換えでメリットのある条件は？
住宅ローン金利が低下している貯め今は絶好の借り換えのタイミングであるのは間違いありません。
では次に借り換えでメリットがある条件について見ていきましょう。
メリットのある条件を満たしている時
- ローン残債が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上残っている
- 借りている金利と借り換えようとしている金利が1%以上低い
残債が多いほど効果が大きい
残りの返済期間が長いほど効果が大きい
金利差が大きいほど効果が大きい
一般的にこの3つの条件を満たしていると、借り換えに必要になる諸費用を負担しても返済総額を減らせることができると言われています。
しかし、現在の超低金利では、借り換えの恩恵を受けるハードルは劇的に下がっています。金利差が0.5%ほどあれば返済額を減らせるケースもあるようです。一度、銀行のシミュレーターで試算してみることをおすすめします。
金利優遇期間が終了しそうな時・した時
借り換えでメリットがある(返済額を減らせる)条件として金利差がでてきましたが、金融緩和による住宅ローンの低金利でただでさえその金利差が大きくなっているのが現状ですが、もう1つ効果が大きくなるのが金利が優遇される固定期間が終了した方に強く借り換えをおすすめします。
それは金利が優遇される固定期間が終了すると大幅に金利が上昇するためです。
ネット銀行では優遇されている当初期間の金利が圧倒的に低い分、当初期間終了後には大幅に金利が上昇することがわかります。
優遇期間が終了した金利では、変動金利でも2%近い金利になる銀行もあり、借り換えることで簡単に「金利差1%」を確保できそうですね。
固定期間を終了した後もなんとなく返済を続けいている場合には、絶対に借り換えを検討してみるべきでしょう。
数百万円単位で返済額を減らせる可能性もあります。
変動金利で金利が上昇しそうな時
変動金利で借り入れしている場合、多くの方が固定金利で借り換えを行われると思いますが、金利上昇のタイミングを把握することは非常に難しいため、待ちすぎず早めに実行しましょう。変動金利と固定金利は参考にする指標も動きも異なり、変動金利が上昇し始めた時には、固定金利はすでに上昇していることも考えられます。
ただ「消費者物価指数(CPI2%)を安定的に維持」という明確な金融緩和の目標があるため、この消費者物価指数(CPI)をチェックすることで『金融緩和の終了のタイミング＝住宅ローン金利が上昇するタイミング』は簡単にわかる状況となっています。
当サイトでも毎月発表される数値を速報としてお知らせしていますが、変動金利で借入れている方はこの消費者物価指数(CPI)をチェックしておきましょう。
独立・転職や年収が下がりそうなとき
近いうちに会社を辞めて独立する、転職の予定がある、収入が減ることが予想されるといった場合、借り換えを検討しているのであれば早急に行動に移しましょう。
借り換えには新規に借り入れる時と同様に住宅ローン審査があります。審査では、勤続年数や年収が重要な項目となっています。会社を辞める前や、収入が減る前であれば審査も通りやすくなります。
返済が厳しくなったとき
返済期間中に、支出が増えてしまい毎月の返済が厳しくなってしまったときは、借り換えを行い返済期間を伸ばすことで月々の返済額を減らすことが可能です。
金利的には借り換えの絶好のタイミング
借り換えを行うタイミングは、上記のような個人的なタイミングと金利が大幅に下がったときなどの金利面でのタイミングの2つあります。
個人的なタイミングはともかく、金利面では「史上空前の超低金利」と言われる今は絶好のタイミングであることは間違いありません。借り換えを検討してない方でも今借り入れている金利を確認して公式サイトでシミュレーションをしてみれば意外なほど返済額が減るかもしれませんよ。
借り換えでおすすめの住宅ローン
借り換えにおすすめの住宅ローンを紹介しておきましょう。
諸費用が安いSBI新生銀行の住宅ローン
ネット銀行の住宅ローンは金利が低い代わりに事務手数料が借入額の2.20％(税込)も必要になるなど住宅ローンの契約時に数十万円の費用が必要になります。
借り換えで住宅ローンを借りるときも同様に借入額の2.20％(税込)の事務手数料が必要となりますが、この事務手数料を安く済ませることできる住宅ローンがSBI新生銀行の住宅ローンです。
SBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が無料、事務手数料は55,000円(税込)からと一般的な住宅ローンに比べてかなり低い水準に抑えることが可能です。
借り換える際には、はじめに住宅ローンを借り入れる際に支払った諸費用がもう一度必要になります。
諸費用の低さは、住宅ローンを借り換える時には特に重要ですね。
借り換えを検討してる方はSBI新生銀行の住宅ローンをチェックしてみることをおすすめします。
借り換え先の住宅ローン選びの参考にしてみてください。
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