なにをもって正確な空室率というのか??
けっこう微妙ですが計算してみました。



【 実際に住んでいない日数が空室】



退去した日は、日割りで家賃が入ります。
翌日から、空室となって家賃収入はありません。


次の入居者の入居日から、また、家賃が発生します。


ということで
入居者がいない日数を空室日数として計算してみます。




【2020年の退去の回数は?】



このマンションは
1Kが9戸、1LDKが15戸です。

このうち
ずっと入居中だった部屋
つまり
2020年の1年間を通して
退去がなかったのは

1Kが7戸
1LDKが10戸で
合計17戸です。


退去があったのが
1Kが2戸
1LDKが5戸
で合計7戸です。

ちなみに、1戸は2回退去がありましたので
回数としては8回の退去、入居があったことになります。


ちなみに
すぐの退去された方は、就職後、すぐに転勤になったようです。


24戸で、8回の入れ替えがあったということですから
入れ替えの頻度を計算すると

8÷24=33.3%

3年に一回の入れ替えがあるという感じになりますね。




 

【空室日数と空室率は?】



7戸の空室日数は次の通りです。


20日
47日
34日
79日
50日
84日
41日

最長で84日ですから
約3ヶ月空室でした。



早い場合でも20日、3週間はかかります。

ちなみに
2回退去のあった部屋は
2回の合計で47日です。
案外早く決まっています。



7戸の空室日数の合計は
355日となります。




(空室率の計算)

満室の場合
24戸x365=8760日
です。

実際は355日の空室がありました。



空室率は

355÷8760=4.05(%)

となります。







ちなみに
2019年は空室が延べ409日で
空室率は
4.67%
でした。




【実際の家賃収入はもう少し多くなっている】




先日の記事で
家賃低下を元に計算した空室率は3.38%と紹介しました。


詳しくはこちらを
賃貸マンション投資 2020年(4年目)の実績は?
http://namc.blog.jp/archives/cat_361720.html 




家賃ベースでは3.38%

空室ベースでは4.05%



なぜ、違いがあるのでしょうか??


実は
退去は1ヶ月前に 告知しないとならないのです。

したがって
急に転勤とかになっても

そこから1ヶ月分の家賃を支払う必要になってしまいます。


4月1日に辞令があって
「4月10日に赴任してくれ」
と、言われて、すぐに退去します!と
管理会社に、連絡しても、
5月1日までの家賃が支払わなくてはなりません。

この場合
たとえば4月8日に引っ越しするので
その日に退去精算するとします。

実質的な空室は、4月9日から
ですが
家賃としては、5月2日から
収入がなくなるということになります。




単身用のマンションでは
このようなことは多くなります。

もし
4月20日に次の入居者が決まったら
両方から家賃がもらえてしまいますね!!!???

そんなこと、「あり?」でしょうか?

さすがに今回はありませんでした・・



【業者の入居率98%は嘘!?】



よくアパート経営の広告では
入居率が97とか98とかすごい数値をアピールしています。


本当でしょうか???


実は

退去から入居までの期間は
清掃などがあるため
「1ヶ月空室としてカウントしない」
 などの、勝手なルールがあるのでは?

と、私は考えています。



どう考えても
空室率2%は至難の技です。

たまたまこのアパートのこの年は2%だった・・・
ということがありますが
管理戸数が何千戸、何万戸で2%はありえないと思います。





【2020年の空室率の感想】




8回の退去があって
延べ355日の空室期間ですから

客付け日数を平均すると

355÷8=44.4(日)


約1ヶ月半となりました。




人の動く3月前後に退去があったのが2回
残りの6回はそれ以外の時期でした。


それを考えれば、まずまずかな?
と、思います。


ちなみに
客付け広告費用(営業費用)は、0.5ヶ月です。


先日、情報交換させていただいたK様によると
これは最低ラインで、

客付け営業員としては
うまみが少ない物件・・
つまり
積極的に営業しない物件ということです。


それでも
入居者がネットで印刷して
「この物件がいい」
と、言われたら
その物件を紹介することになります。


空室が2ヶ月、3ヶ月と長引くようでしたら
営業費用を1ヶ月、2ヶ月とアップして
販促をかける
というのも一つの作戦です。


他にも
家賃を下げる
という作戦もあります。


いずれにしても
外観や内観の写真は
ネットで検索されるときの効果に
大きな影響がありそうですね。



しばらくは
営業費用などの条件は変えず
現状維持で頑張っていくつもりです。



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