MBAがはじまりました。　クラスメイトというには恐れ多い皆さん　挨拶も身なりもきちんとされていて、一流の企業人です。。ひとりTシャツの場違い感半端ない私ですが皆さんやさしく大人な対応です。とくに学歴紹介したわけでもないのですが、クラスメイトの過半数はどうみても東大卒です。間違いなく私が一番アホですが、そこまで突き抜けるとある意味　楽です。　ただ、早速行った飲み会で　「結婚してこどもが生まれたんです。僕がこどもに誇れることってほんと学歴しかなくて、これじゃいけないと思って。。。」　と、、、恥ずかしそうに志望動機を告白された時には　わたくし　生きていていいのかと本気で自問自答しましたけど。。　

 

　授業があって大家会にはあまり参加できていないのですが、先日久しぶりに、とある大家の集まりに参加させて頂きました。

 

本題に入るまえにぽちっとお願いします。

 

その会珍しく私の本業関係からのお誘い。基本本業副業完全分離なので接点ないのですが、紹介者は本業関係で唯一不動産のこと話す人でした。てっきり医療関係者の不動産の集まりかと思って参加したら全然違いました。その会、とある塾の会員を軸にした大家会でした。数年前に流行った光速不動産投資ありましたよね（その名の通り多くの人はお星さまになってしまったという）その進化形というか退化形というか　最近は光速からロケットにペースダウンしたみたいですけど。　参加者の多くがそこの会員さんでした。なかでも王様がいました。　アルティメット会員というのが一番偉いそうで年間１００万以上もコンサル料を払っているという。すごいステイタスのようで尊敬されています。カモ国の王様です

 

2時間ほどお邪魔しましたがいろんな意味で大変面白かったです。

 

てっきり、全員カモかと思ったらそうでもありませんでした。　なんて言えばいんですかね。。カモとカモであることに気づいた元カモとカモから撃つ側にまわった猟師、それを遠くで眺める領主さま　ってとこでしょうか。　メガ大家さんもいました。

　基本皆様社会的ステータスは高いのですが、幅が広すぎます。年収２０００万の人と年収3億のひとが同じテーブルについてます。金融資産も２０００万と４０億ってくらい違います。

 

私がたまたま座ったテーブルがちょうどそんな感じでした。　一人はM&Aさんざんやってアーリーリタイヤして事業してるっていうドセレブです。まさに節税のための不動産投資で資産運用、不動産で小銭をもうけるつもりないのでスキームにも無関心です。一応参加しているぐらいでしょうか（レベルがちがうのか途中でさっさと帰ってしまいました。港区女子でも呼び出してのみにでも行ったに違いありません。ザ港区おじさんです）

 

そうかと思うと　年収３０００万はあるエリート男性が、たちの悪いデベにだまされ新築区分を複数所有（しかもなぜか関西）　今更そのやばさにきづいて必死にどうにかしようとしているけどどうしていいかわからないといったところでした。３０００万の高属性の新築購入にもかかわらずなぜかSOS銀行４％近い金利でオーバーローンで融資をうけているというつっこみどころ満載のかたです（まさかサブリースしてないですよね？って怖くてきけませんでした）

 

まさに団長が言ってた、本業だけ頑張って不動産投資さえしなければ経済的自由を得たであろう人　に出会いました。

 

民泊の話になり、私のとなりの方が民泊がとてもうまく行っている話をされました。そのエリートくんもとても興味をもち私も色々きかれました。うまくいってる人は実は脱サラして不動産コンサルに今年転身したひとです。リゾート地の築古一軒家を買い取り民泊にリフォームしてという状況です。彼とは立場も状況もちがいます。正直彼にはとてもリスキーだと感じました。もとよりファミリータイプの新築分譲は民泊禁止が殆どですが、仮にOKでも遠方のため自主管理ができません。　民泊の丸投げ管理手数料は収益の３０％以上になります。マンションはどうしても一軒家に比べ広さがありませんから大人数の宿泊ができず一泊の値段の上限が低くなってしまいます。通常のマンション管理費や修繕積立金もありさらに民泊使用に変更するなら家具やリフォームが必要です。その上で３０％の手数料がかかってくるのです。地域条例が途中で民泊禁止になる可能性もあります。　できても民泊の激化した関西　一泊の値段をさげて薄利多売競争になるであろうことは充分想像できます。　不安定な家賃収入に、新築できれいという唯一のとりえさえマナーの悪いゲストにボロボロにされるかもしれません、民泊の家具代の回収ですら怪しいきがします。

 

それはともかく今回の会で一番びっくりしたのがなんとこの大家の会

　家賃利回りの価値基準が５％　なんです。５％で回ってると順調な不動産経営だそうです。

最初キャッシュフローの話かと思ってうんうん相槌をうっていたら、途中から家賃収入・売上だってわかり腰がぬけそうになりました。　そりゃさっきのドセレブならいいです。億単位の物件も現金買いかせいぜい半分　自己資本比率５０％以上でしょう。彼の比較対象は定期か国債ですから、それに比べれば利回りなんて４％でも５％でも問題なく回せます。ですが、フルローンましてオーバーローン融資ひいてる人間が不動産５％の利回りで語ってるって、ゆっくり自殺しているようなものです。

 

５％でまわして減価償却フルに使いながら高値で売り抜けて相殺するスキームでしょうが、バブル期より物件が値上がりしたご時世に、仕込んだ物件がさらに高値で売り抜けられるわけないだろ～　って言いたいの堪えひたすらお酒をのんでいました。ちっとも酔えません。

けっきょくその塾が５％基準で会員を洗脳したので、塾から離れてもそれが彼らの基準になってるんですね。（でないとこのご時世物件紹介なんかできませんよね）　

 

この大家の会、結局一度も自主管理の話も、修繕のノウハウの話も安価なキッチンや設備の話もでてきませんでした。　つっこみどころ満載の節税話は面白かったですけど。　（実はビル階段のすべり止めがフレームごとはずれて、良い接着剤とか聞こうかと思ってたんですけど、場違いすぎて聞けませんでした。だれか知ってたら教えてください。）そりゃそうですよね、塾からしたら、中間省略か紹介料抜いて物件斡旋して、その後不動産管理も斡旋し、業者と会員両方から紹介料もらうってスキームでしょうから、自主管理なんかされたらこまりますよね。　メガ大家さんが必ずしも大家力が高いってわけでもないのかなと思いました。　

 

今回すごく感じたのは、まず人間は比較することでしか評価できない生き物なので、不動産の評価基準がどこで作られたっていうことがとっても大事だってことです。つまり不動産投資の参入時期とその知識の背景をしることってホント大事ですね。

 

次に不動産投資のレベルとベクトルが全然違う人たちが集まって、それに気づかずに情報共有すると、同じ情報が毒にも薬にもなってしまう危険があるということです。成功者にあこがれて成功者と同じことしても成功者になれないどころか破滅してしまう危険するあります。そのエリートくんが本当に必要なことは民泊なんかでなくて、できるだけ自主管理にきりかえ経費を削減し、はやめにSOS銀行からのりかえる方法を探すことなはずです。でもそれらしい話はでてきてませんでした。　不動産投資を志すなら、まずは自分の立ち位置を理解すること、そして同じ方向性を向いている仲間を探すこと。この二つを忘れてはいけないと思いました。　

 

今日はこれくらいで。今日は珍しく真面目モードです。

そういえば最後何人かの人とFBの友達申請登録したら、もののみごとに一人の不動産友達もかぶってませんでした。

チャンチャン

 

 

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