令和４年６月、税理士と面談
会社を７社運営してます、その中で一番小さな会社の試算表を確認
私「う～ん、なんというかな～」
税理士「何かありますか？」
私「この項目が気に入らん」
税理士「そんなもんじゃないですか」
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平成２７年、司法書士と面談
私「法人を１社設立するので手続きお願いします」
司法書士「わかりました、資本金はどうしますか」
私「３００万でお願いします」
７社目の会社です、色んな理由で複数法人を立ち上げ、購入資産を分散させてます
一番小さい会社は平成２７年に設立
将来は不動産でなく会社で売るつもりで作った会社です
（宅建業者にはしてません）
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令和３年４月、仲介業者と面談
新築物件を建設してますが
その前に物件を購入したのは令和３年３月が最後
業者「ＴＡＩさん、最近なにか物件購入してますか？」
私「先月、尼崎で大きな区分を購入しましたよ、物件名は○○○○○、築は２０年ちょっとかな」
業者「へぇ～、あそこですか、金額はいくらだったんですか？」
私「商業区画を中心に１０億６千万、経費いれたら１１億を超えたかな、区画は２８区画で坪数は約１，７３０坪」
（東京方式なので、消費税と経費を入れて敷金預かり金を引きます、トータル資金は１１億前半でした）
業者「え～～～～、区分でそんなに購入したんですか」
私「そうですよ」
この話をすると物件仲介する業者にビックリされました
私から見ると理にかなってます
・再開発エリアなので駅前で立地がよい
・駅前なので空室リスクも少ない
・建物全体の事は管理組合がやってくれる
・坪単価にすると約６８万で高くない
（１０．６億に消費税を加算し坪数で割ります）
反面
・商業区分建物は銀行評価が低い
（収益でみるので、分譲マンションと比較するとびっくりするくらい低い評価がでます）
・購入には多額な自己資金が必要
・１０億も出すなら区分じゃなく１棟ものも購入できる
・管理組合があるので建物に自由がきかない
・修繕積立金・管理費が将来上昇するおそれがある
・築年数が経過しすぎると処分が難しい
色んな要素がありますが、この要素のためか
関西で１０億クラスの区分を検討する場合、競合先が少ない
（ある程度の資金力が必要になるので、関東で１０億クラスの区分資料はよくみます）
ファンド・リートは1棟ものを探してます、わざわざ関西の地方都市の区分は検討しません
転売業者からみると、商業区分建物は銀行評価が低く自己資金が必要なので検討の優先順位は低いです
（大阪駅前ビルだと１０億クラスでも需要はありますが）
その結果、表面利回り１４％、ＮＯＩ利回りは９％で購入できました
（何度もいうようですが競合いないですから）
更に、区分建物は建物価格が高いので減価償却費がとれるので会社決算的にも悪くありません
会社の状況も見ていただき融資もそこそこ出してもらいました
確かに、１棟ものの方がいいのですが昨今の物件高騰時、こんな隙間物件を購入してます
NOIが９％なので、残債が減って、キャッシュも残ってます
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平成２８年、銀行系仲介会社と面談
銀行仲介「是非、この物件の検討をお願いします」
私「う～ん、こういう利回りでは当社はやってないんですが」
物件は京都の１ルームマンション（一部店舗）３４部屋
表面利回りは８．１％です
銀行仲介「こんな物件ないですよ、利回りが８％もとれて、しかも京都ですよ」
この時、まだ京都では物件を取得できてなく興味はありました
何度か京都で検討しましたが、借地だったり、競り負けたり
京都は対外的な評価が高いですから、一般法人との競合もありました
場所は京都の今出川というエリア、よくわかりませんが大学が近いです
銀行仲介「TAIさん、何度もいいますが表面利回り８％でRCですよ、こんな物件ないですよ」
私は懐疑的です、確かに市場に出てる物件と比較すると利回りは悪くないですが
表面８％で「うま味」があるのか、この利回りで購入したことないですが
この銀行の不動産部との実績がなかったので
私「まあ、御行との付き合いもなかったので、これを機会に交流を深めましょうか」
と購入を決断します
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令和４年６月、税理士と面談
京都の賃貸マンションを購入して6年が経過
一番小さい会社は京都のRC物件だけを所有、購入して６年経過した試算表を確認
私「この項目が気に入らん」
冒頭に戻ります
続きます
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