【質問】マンションにおける「心理的瑕疵」とは何ですか？

こんなテーマに関する記事です。

マンションを含め、不動産物件には、稀に、
「心理的瑕疵」
といわれる注意事項がついている物件があります。

この瑕疵（かし）の意味合いとしては、ひらたくいうと、
　不具合
のことです。

正確には、辞書には、

一般に、きず・欠点などをさすが、法律上は、意図された法律上の効果を完全に生ぜしめず、それを補い、または覆滅せしめる別の効果（たとえば、損害賠償請求権、取消権、契約解除権など）を生ぜしめるような法律上のなんらかの欠点をいう。

コトバンク

とあります。

ですので、マンションを購入した後、
　通常の生活に支障がでるような要因
ととらえることができます。

一般的な瑕疵は、
　構造的、あるいは、設備などの物理的な不具合
のことを指します。

それに対して、
　心理的瑕疵
の場合は、
　心理的な面で、日常生活に支障が出る要因となること
となります。

具体的には、
・過去に、事件、事故があった物件
に加え、
・周辺に心理的な影響を及ぼすような施設がある物件
がこれにあたります。

マンション選びの際には、こういった、
　マイナス要因のある物件
は、要注意です。

下記に具体的にみていきましょう。

過去に、事件、事故があった物件

過去に、事件、事故があった物件は、一般的に、
　事故物件
と言われます。

この事故物件については、最近、映画になったりもしていて、結構、話題になったりします。
事故物件の場合、販売資料にも、基本、
「告知事項あり」
といった記載で、注意書きが記載されています。

告知事項がある物件については、売主、仲介業者は、
　買主にその旨を伝える義務
があります。

売買契約時にも、
　告知書
という書面で、その内容を記載し、説明します。

告知をしない場合は、
　告知義務違反
となります。

過去の裁判の判例では、
　そういった事故物件を隠ぺいして販売した不動産業者
が裁判で訴えられたケースも多々あります。

【参考】心理的瑕疵に関する裁判例について
（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

しかしながら、裁判となると、面倒です。
ですので、マンション購入を検討する際は、やはり、
　信頼できる不動産会社
を選定することが大切になってきます。

少なくとも、マンション選びの際には、胡散臭い感じがする不動産会社は、避けたほうが賢明といえます。

周辺に心理的な影響を及ぼすような施設がある物件

心理的瑕疵には、事件、事故の他に、
　周辺に心理的な影響を及ぼすような施設がある物件
も含まれます。

例えば、
・周辺に火葬場、墓地など、嫌悪的な施設がある物件
・近隣に指定暴力団組織がある物件
などがそれに相当します。

こういった施設は、
　自分の家の近くには無いほうが良い
と言われる施設です。

英語では、
　NIMBY（ニンビー）
と呼ばれ、
　“Not In My Back Yard”
の最初の文字をつなげた言葉になります。

意味合いとしては、
「施設の必要性は認めるが、自らの居住地域には建てないで欲しい施設」
という意味合いになります。

検討している物件があれば、周辺を散策して、そういった施設がないかを事前にチェックしておきましょう。

また、マンションの場合、
　暴力団の家族が住んでいるというケース
も想定されます。
その場合は、基本は、
　日常生活に支障がでるかどうか
といった基準でとらえるという判断になってきます。

微妙な部分はありますが、判例（東京地裁　平成14年8月27日判決・判例マスター）では、

「暴力団関係者が居住していることを外観上わかる形で使用しておらず、また、そのことにより、本件建物の生活環境が悪化したことを認めるに足りる証拠がないことからすると、本件建物は、その通常の用途において保有すべき品質、性能を欠いていたとは認められない」

判例（東京地裁　平成14年8月27日判決・判例マスター

との見解になっています。

【参考】心理的・環境的 瑕疵について（下）
（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
https://www.hosyo.or.jp/realpartner/0910shijyo.pdf

さいごに

事故物件かどうかに関しては、かなり重要な要因になります。
特に、告知事項がなかったとしても、念のため、
　物件の内見の際に、管理人さんにそれとなく、事件事故はなかったどうか
を聞いてみるのも、ひとつの方法といえるでしょう。

もっとも、管理人さんが全て把握しているとは限りませんので、それを踏まえた上での家訓とはなります。

また、ネット上で調べるのに、
　大島てる
というサイトもあります。

ただ、
・すべての情報を網羅しているわけではない
・また、記載している情報に関しても、必ずしも、信憑性のある情報ばかりではない
という点を踏まえての利用にはなります。

いずれにしても、事故物件の情報は、ネガティブな情報とはなりますが、マンション選びにおいては、重要な要因となります。

以上、マンションにおける「心理的瑕疵」についての説明でした。