「地方住みのFPが家を買うとこうなる」シリーズの２回目です。今回は実際の土地探しをどうしたのか（我が家は相場よりかなり安い土地を入手できました）、つなぎ融資前提の銀行事前審査の実態についてまとめたいと思います。
もくじ
前回の振り返り
前回は「予算決め～事前審査前」という内容だったかと思います。
① 「暮らしのイメージ共有」で家族にとって大切なものの優先順位つけ
② 建築メーカーをどこにするのか
③ 予算の決め方（我が家Ver）
大体以上のような内容でした。「暮らしのイメージ」を共有し、「何にお金をかけるべきか」を最初の方に話し合っておくのは、とってもおススメです。
土地の探し方（お宝物件の探し方）
今回我が家が入手する土地ですが、大体３８０㎡（１１５坪）の土地で７００～８００万円です。この価格が妥当なのかどうかですが、これは「路線価」から計算ができます。詳しくは、「路線価マップ」で検索が可能です。
この土地が接道している道路の路線価が、固定資産税路線価で「２６,４００円/㎡」でした。基本は「相続税路線価」で調べて、出てこなければ固定資産税路線価で見てみましょう！
ですので「３８０㎡ × ２６,４００円＝１００３万円」となります。売り出し価格と比較するとなかなか良いですよね。まあ解体費用が乗ってくるのと、土地の形が旗竿地なので評価額は低くなりますが、我が家的にはお宝物件となりました。
では実際の探し方です。まずは「どこで？」「どのような条件で？」をまとめたいと思います。
探すために使ったもの
・地場サイト（存在していれば「○○市 土地」で検索すれば出てくる）
・空家バンク
探すための条件設定（我が家）
・土地250㎡以上＋市区町村指定
・「土地」だけでなく「建物」も指定（事業用も含める）
・あとはコツコツ毎日見る（所要時間５分／日）
以上です。建物や事業用も指定する理由は「上物を壊して建てる」という建て方もあるからです。また検索サイトではそういった区分の物件は、競合が少ないからお宝が眠っている可能性もあります。
こうやって網羅的に継続的に探すことで自分達に合った土地がそのうち見つかるのではないでしょうか。あとは、不動産屋さんの殺し文句でもありますが、「１００点の土地はない、７０点あれば合格」と言う事ですかね。
ですので、第１回でお話した「暮らしのイメージを共有」することで何を優先すべきかが分かるので、土地に対しても「何に妥協できるか、何を妥協しないか」が分かるはずです。
我が家は「眺望」優先で探し始めて２～３か月で出会う事が出来ました。
事前審査前にする「銀行選び」
基本的に、ある程度「この土地が良い」が決まってくると事前審査を進める事ができます。逆に、候補地が決まってないと事前審査の資料が足らず、審査してもらえないことが多いです。（地銀だと大体の地区名を伝えるだけでもいけることがあります）
またよくある問いに「事前審査・本審査、いくつも出したらデメリットになるのでは・・・・」というものもありますが、結論気にしなくてOKです。事前審査も本審査も基本複数出しましょう。
なぜなら、金利決定は住宅ローンが本実行されるその直前くらいに決まります。ですので、本審査通って一番条件の良い先と契約すべきです。（つなぎ融資ありきだと、なかなか難しいですが。後述しますね）
参考書籍として以下を紹介いたしますので、良ければ手に取ってみてください。
土地も決まり、銀行を選ぼうか！と、その前に提出資料を先に用意しておくと便利です。基本的には以下となり、私のようにサラリーマンと個人事業主を兼務している場合、追加資料も必要です。
【 必要資料 】
・運転免許証と健康保険証
・前年分の源泉徴収票
・購入物件（土地や建物）販売図面
・借入あれば、返済予定表
【 個人事業主/自営業者 】
上記に加えて、過去3年分の確定申告書および付表の写し
ここまで用意出来ればスムーズに事前審査へ臨むことができます。では銀行探しですが、まずは「モゲチェック」でサクッと候補銀行を出してもらいましょう！
私は「変動金利の４０００万円、連帯債務あり」で出してみました。その結果、「三井住友・イオン・新生・みずほ」の４社が出てきました。我が家の場合は、これに加えて、「地銀２行、住信SBIネット銀行(マネープラザ)、楽天銀行」も考慮しました。
とはいえ、BESSで家を建てる場合「つなぎ融資３回」がほぼ必須となりますので、選択肢が狭くなります。もちろん、自己資金が潤沢な方であれば、つなぎ融資使わずに住宅ローン一本でいけるので特に問題はありませんが・・・
実はこの時点で、「つなぎ融資３回」を満たす銀行は「地銀／SBI(SBIマネープラザ)／楽天銀行」だけでした。労働金庫も３回行けた気がしますね。
つなぎ融資使うしかないのか
ここでいったん、つなぎ融資について我が家を例にとってご説明します。
２０２１年９月に契約し２０２２年８月に引き渡しが我が家のスケジュールで、最初は２０２２年８月から住宅ローンの支払いが始まると思っていました。
ただ、注文住宅とかの場合、引渡し前に「大きな額の支払い」が何回か生じます。私たちの場合２０２１年９～１０月土地の購入・翌年２月着工金・４月上棟時といったタイミングで数百万かかるのです。
当初計画の土地代８００万＋建物３２００万で計算すると以下のタイミングで支払いが生じる計算でした。
（９月お申込金３０万、まあBESSへの手付金みたいなやつです・・・）
★１０月：契約時金１０％ ⇒ ３２０万＋土地購入８００万
★０２月：着工時金２０％ ⇒ ６４０万
★０４月：上棟時金４０％ ⇒ １２８０万
０８月：引き渡し時３０％ ⇒ ９６０万
０８月：住宅ローン実行で４０００万入金される
現金がめっちゃ潤沢にあれば「★」の支払いを立て替えておいて、８月引き渡し時に４０００万が融資されるため、結果的に支払った分は返ってきます。でもそんな現金持っている人がどれだけいる事でしょうか・・・・
ですので、「★」の部分を「つないで」もらうための「つなぎ融資」を申し込むわけです。BESSの場合はこの★３回分を繋いでもらう必要がありましたので、先ほど紹介した銀行の中でも「つなぎ融資が３回出来る」限られた銀行に申し込みをすることになるわけです。
そして、基本的に「つなぎ融資だけ」契約は銀行とはほぼできない為「つなぎ融資」を依頼した銀行にそのまま住宅ローンをお世話になる可能性が高いです。本当は、貸出金利が決まる本実行（私たちの場合でいう２０２２年８月）あたりで本命銀行を決めたいのに、つなぎ融資を申し込む土地決済時に本命銀行を決めなければなりません。
前項で「審査は変動・固定金利で出したいだけ出せばよい」とは言いましたが、今回の私たちの場合「つなぎ融資３回」という条件が付いたため、「地銀・SBI銀行（SBIマネープラザ）・楽天銀行・労働金庫」という選択肢になり、かつ土地決済時という早い時期に本命銀行を決めなければなりません。
調べてみると、つなぎ融資金利は１～３％でした。（SBIマネープラザでは島根銀行のつなぎ１.９％、地銀は１.１～１.５％、楽天は３％弱、労金は不明：２０２１年９月頃）
つまり、土地決済時～建物受け渡しまでの金利を計算するとざっと３０万～６０万といった所でしょうか。それに加え事務手数料として１１万円かかるとのことで、この金額はどの銀行も同じでした。
ただ、地銀に関しては「建築確認済証（その土地に住宅建ててもいいですよ証）」があればその時点で全額（４０００万）本実行可能（今回の土地の場合は土地決済後にとれそうで「２月着工時金」のタイミング）と言う事だったので、かかる金利は圧倒的に地銀が安い、という結果でした。
「つなぎ融資」は引き渡しまでの支払いに耐える意味で必要です。でも、つなぎ融資すると、そこそこの費用がかかり、かつつなぎ融資を頼んだ銀行で住宅ローンの契約となります。それらを踏まえると、以下２つの選択肢になるのではないでしょうか。
①つなぎ融資の銀行できめてしまう。
②つなぎ融資＋住宅ローン実行後に速攻で借換えをする。
②の注意点はもう一回住宅ローンやり直しなので、もろもろの住宅ローン手数料がもう一回かかってきます。ざっと５０～６０万程でしょうか。と思いきやシミュレーションしてみると１２０万という銀行もありました・・・・まじかよ。
というわけで、我が家の場合は「つなぎ融資申し込み銀行でよいかな」の考えのもと、事前審査へ動き出したわけです。事前審査の様子もまとめようと思いましたが長くなってきたので次回へつなぎたいと思います。
本ブログからのお願い
この記事は、読者が自由に記事の金額を決められる「Pay What You Want方式」を取っています。「役に立った」「面白かった」など、何かしら価値を感じた場合は、以下画像をクリック頂き価値に見合った金額をお支払いくださいませ。
金額は空白欄に「15円から」ご記入頂けます。受取人アドレスは 「manepon15@gmail.com」です。※受取専用です。
※Amazon初期設定が何故か「1万円」なのでご注意ください！
