最初に
こんにちは！ LOVE浜松です。
この記事では新築アパートの建築について解説していきます。
私はこれまでに数棟の物件を購入してきましたが全てが中古物件です。
一方で最近は中古物件の人気が高騰しており、満足のいく物件が非常に少ないのが現状です。
そのため、新たなプロジェクトとして新築アパートの建築に取り組みたいと考えています。
そして初心者の私の具体的な経験を通して、これから新築アパート投資をしたい方の参考になる情報をお届けできればと考えております。
尚、本記事は内容を随時アップデートしていきますので楽しみにしていてくださいね！
新築アパートの特徴
新築アパートの特徴を列挙します。
メリット
・入居付けをしやすい：新築で多くの人から好まれる
・融資を付けやすい：新築なので融資期間が長くとれる
・融資条件が良い：新築で低い金利を設定する銀行が使える
・修繕費が少ない：新しいので10年くらいは建物が壊れにくい
デメリット
・物件が高い：場所にもよりますが数千万円が必要です
・手間がかかる：建築業者や銀行などと密に連絡を取る必要があります
・時間がかかる：建築には半年から1年くらいかかります
・知識が必要：建築の知識がないと優良な物件を作れません
新築アパートの種類
新築アパートには2種類があります。
・建売の新築アパート
・自身で手掛ける新築アパート
建売のアパートは出来上がった物件を買うだけなので簡単です。
一方で利回りは7%ほどの物件が多いです。
この理由として建売業者の利益が乗っているので割高になります。
イメージとしては20%の利益が乗っています。
例えば7000万円の建売アパートであれば5600万円で仕上げた物件に20%の1400万円を手間賃として上乗せして販売しているイメージです。
これに対して自らが新築すればこの20%の手間賃を省略できるので高利回りなアパートを建築できます。
知り合いの大家さんは東京都内に新築アパートを建築して利回り9%以上を達成しています。
このように手間暇を要するが儲かる物件を得られるのが自身で手掛ける新築アパートの魅力です。
新築アパートの建設地域
新築アパートは現地での打ち合わせが多くなります。
進捗状況も常時、把握しておく必要があります。
中古のアパートであれば遠方の物件もありですが、自身で立てる場合には遠くても自宅から1時間以内で到着できる地域が推奨されます。
また、自宅・建築業者・銀行支店が近い程、具体的な建築計画が進みやすくなると考えられます。
建築地域の用途地域
用途地域とは土地のタイプや属性みたいなものです。
以下、13の用途地域が設定されます。
工業地域以外でしたらアパートの建築ができます。
商業地域は防火対策が厳重に求められるので木造には向かないと言われています。
住居系：日当たりや生活感が重要で高い建物を立てずらい
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
商業系：高層物件を立てやすいが土地が非常に高い
・近隣商業地域
・商業地域
工業系：立てやすさも土地代もそこそこ
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
建蔽率と容積率
建蔽率とは：
土地面積に対して1フロアでどれだけ建物を建てられるかのこと
土地が100㎡で建蔽率60%なら60㎡の建物が1フロア作れます。
容積率とは：
土地面積に対して全てのフロアでどれだけ建物を建てられるかのこと
土地面積が100㎡で容積率が200%なら、全フロア合計で200㎡までなら建築できます。
ワンルーム条例について
簡単に言うと狭いワンルームばかりの大型のアパートやマンションを作るなよという条例。
東京都の都心エリアで言えば9部屋(港区は6部屋)までは制限しないけど、それ以上になると制限かけられるので注意が必要です。
私の場合は6部屋くらいで取り組みたいので関係ないですが・・・
容積率について
住居系の用途地域：50～200%
商業・工業系の用途地域：100～1300%
前面道路について
住居系の用途地域：幅員(m)×0.4以下に制限される
商業・工業系の用途地域：幅員(m)×0.6以下に制限される
角地などで2面接道の場合は最大幅員(m)の幅が計算に適用される。
木造アパートの建築価格
某工務店さんの情報によると、以前は1部屋(20㎡)あたり600万円が目安でした。
→ 6部屋のアパートの場合：3600万円を要する
最近は建築費の高騰で以前の2～3割増しが想定されるとのことです。
1部屋(20㎡)あたり700万円ということになります。
→6部屋のアパートの場合：4200万円を要する
建築費用の相場は日々変動しており、アップデートが必要です。
土地+木造アパートの建築価格
1世帯あたり1200万円を目安に設定すると採算が合います。
6部屋のアパートを新築する場合には7200万円を目安に完成を目指せば成功です。
この場合は、土地+建物総額7200万円から建築代金4200万円を引いた3000万円前後で土地を探すことになります。
実際は土地の値下げ交渉はできるので4000万円以内で探して、交渉後に3000万円を目指すと選択肢が広がると考えられます。
目指すべき利回り
東京23区内であれば利回り8%が現実的に目指せる一つの基準です。
地方であれば更なる高利回りを目指せますが、今回は東京での新築を想定しているので無視します。
利回り8%を達成するエリア選定
先ほど、新築アパート全体では1部屋あたり1200万円が目標となることをお伝えしました。
この1部屋の1200万円で利回り8%を達成するには年間いくらの家賃収入が必要でしょうか？
答えは簡単で1200万円×8%=96万円の収入が必要です。
これを12カ月で割ると8万円の家賃で契約を取ることが必要となります。
即ちこの計画は、1Kの間取りで8万円を取れるエリアに新築しないと意味がないのです。
東京23区内の成約家賃の目安
この先はブログ読者のために浜松が考えたエリア別の成約賃料です。
東京23区内の貴重な一部データですので絶対に号外しないようにお願いいたします!
成約見込み賃料
台東区：7.8万円
江東区：7.6万円
目黒区：7.7万円
品川区：7.9万円
豊島区：7.5万円
イメージとしては土地値の高い都心区(千代田・中央・港区・渋谷・新宿)を避けて、土地の割に賃料が取れるエリアを選定していく運びとなります。
新築アパートの間取り
基本的には20-25㎡の1K物件となります。
バストイレ別は勿論ですが、洗面台などの室内設備と建築費のバランスが重要になります。
共同住宅と接道条件
基本的な知識となりますが住宅を建築する際には法定道路との接道が必要となります。
通常の戸建てであれば4m以上の道路に間口が2m以上接道することが必要です。
共同住宅は4m以上の道路に4m以上接道することが必要となります。
一方で共用部分の廊下がなく各部屋から地上に出入りできる物件 (長屋と呼ばれる) であれば、世帯が複数あっても2m以上の接道で建築することが出来ます。
自治体ごとに詳細は異なるので建築予定の地域ごとに自治体情報を収集する必要があります。
具体的な土地探し
エリアの賃貸需要にもよりますが、基本的には駅徒歩10分以内が良いでしょう。
20㎡を6部屋の場合に必要な床面積は120㎡となります。
一方でアパート建築時には様々な制限により建築可能な面積が減少します。
建蔽率がどのくらいなのかを計算した上で延床面積を基準として、想定よりも広い土地を購入しておくと安心です。
この節は、建築事務所の方に相談して確認するのが確実です。
新築アパートに向けた準備
・建築の知識を増やす
・土地情報を検索する
・建築業者に具体的に相談する
・銀行融資の目途を付ける
(・中古物件も同時並行で探す)
以上のことを日々繰り返すのが、遠いようで最短の道のりです。
すなわち、良い土地が出た時に即座に建築を進められる準備が大切なのです。
そもそも新築アパートを建築するだけの数千万円の融資を受けられるのを銀行に確認しておく必要があります。
私の場合は地域の信用金庫に区分マンションの融資を受けるところからスタートして、次回は新築アパートの融資を受けられるように信頼関係と実績と構築しています。
まとめ
新築アパート建築のための情報を配信させていただきました。
アパートの建築条件は知識を要するため、私のような素人では詳細な計画を立てることが難しいのが現状です。
しかしながら、情報収集を行い理解しようと行動することは大切です。
先ずは出来ることからコツコツと進めていくのが成功の近道だと考えられます。
そもそも不動産投資を始めるためには銀行融資を受ける必要があります。
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この記事が融資情報をお探しの方に少しでも役立てば幸いです。
本日も最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
