【FP3級】不動産の税金は実際の流れで覚える

FP3級の勉強でわかりにくいなと思ったところを説明します。

今回は不動産の税金についてです。

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不動産には様々な税金が課されるので覚えるのが大変ですよね。しかも、特例も多いし…

宅建の勉強のときは税金は丸暗記で覚えていたのですが、点数はとれても全く使えない知識でした。実際に使える知識として覚えるには、実際にイメージしながら勉強していくことが大切だと思います。

この記事を読んでもらうことで、実際の流れをイメージしながら覚えることができるようになりますよ。

不動産に課される税金

実際に不動産を取得することをイメージしながら税金を覚えていきましょう。

実際に不動産を取得する流れで税金を勉強していくと覚えやすくなります。

不動産を取得

まずは不動産（土地、建物）を購入したり、もらったりした場合の税金から確認してみましょう。

不動産を取得したときに課される税金は「不動産取得税」、「登録免許税」、「消費税」、「印紙税」の４つです。

	不動産取得税	登録免許税	消費税	印紙税
税金の説明	土地、建物を取得した者に対して課税する税金	登記するときにかかる税金	購入やサービス提供に課される税金	課税対象となる文書に課される税金
課税主体	地方税	国税	国税（地方）	国税
税額	固定資産税評価額 × 税率3％(本則4％)	固定資産税評価額 × 税率	ー	課税文書に記載された金額に応じて異なる
備考	相続の場合は非課税	相続の場合も課税	土地は非課税	印紙がなくても契約は有効

この４つの税金のなかで、不動産取得税に関して「住宅の課税標準の特例」はよく試験に出題されています。

住宅の課税標準の特例

	住宅の課税標準の特例	宅地等の課税標準の特例	住宅用地の税額軽減の特例
特例の内容	新築住宅を購入した場合、床面積50㎡以上240㎡以下で1,200万円控除 （中古住宅の場合、築年数に応じて控除額は異なる）	宅地等の固定資産税評価額が2分の1に引き下げられる	土地を取得後に一定の住宅を取得した場合、 土地にかかる不動産取得税が軽減される
税額の計算式	（新築住宅の場合） 不動産取得税 ＝(固定資産税評価額 ー1,200万円) ×3％	不動産取得税額 ＝固定資産税評価額 ×1/2 ×3％ ※2024年3月31日までの特例措置	①②の高い方の額 ①45,000円 ②土地１㎡当たりの価格 ×1/2 ×住宅の床面積の2倍 ×3％

この特約に関しては、

と覚えておけばいいと思いますよ。

不動産を保有

マイホームに住み始めてから、毎年課せられる税金です。

保有時に課される税金は固定資産税と都市計画税の２つです。

	固定資産税	都市計画税
税金の説明	不動産の保有時にかかる税金	公園や道路等の都市経学事業の費用に充てるための税金
課税主体	市町村	市町村
税額	固定資産税評価額 × 1.４％	固定資産税評価額 × 0.3％
備考	1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている者	1月1日時点の市街化区域内の土地・家屋の所有者

この保有時にかかる２つの税金に関しても特約があります。

住宅用地と新築住宅の特例

	固定資産税の特例	固定資産税の特例	都市計画税の特例
特例	新築住宅の税額の減額措置	住宅用地の課税標準の特例	住宅用地の課税標準の特例
特例の説明	新築住宅を取得した場合、一定の要件を満たせば、 床面積120㎡までの部分について税額が1/2に減額される	住宅用地の課税標準を引き下げる特例	住宅用地の課税標準を引き下げる特例
税金の計算	（固定資産税評価額 ×1.４％） × 1/2 【特例期間】 新築一戸建て 3年間（長期優良住宅は5年間）、1/2に減額	・小規模住宅用地 （200㎡以下の部分） 固定資産評価額 ×1/6 ・一般住宅用地 （200㎡超の部分） 固定資産評価額 ×1/3	・小規模住宅用地 （200㎡以下の部分） 固定資産評価額 ×1/3 ・一般住宅用地 （200㎡超の部分） 固定資産評価額 ×2/3

不動産を譲渡

土地、建物等を譲渡して得た収入は譲渡所得となり、所得税、住民税が課税されます。（タックスプランニングの所得の10分類）

譲渡所得は所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ税金が異なります。

	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所有期間	５年超	５年以下
税率	20.315％	39.63％

ここまでが不動産を譲渡した場合の基本です。

ただし不動産の譲渡の場合は特例が多く、試験でよく出題されているのでまとめておきます。

居住用財産の譲渡に係る特例

居住用財産（継続して生活のために利用している住宅家屋とその敷地）を譲渡した場合に「譲渡益が生じた場合」と「譲渡損失が生じた場合」に特例を受けられます。

🔷譲渡益が生じた場合（3つ）

	①居住用財産の3,000万円の特別控除	②居住用財産の軽減税率の特例	③特定の居住用財産の買換えの特例
所有期間	規定無し	10年超	10年超
併用	①と②は併用可	①と②は併用可	×
備考	譲渡所得の金額を求めるときに3,000万円控除できる。	6,000万円以下の部分 所得税10％、 住民税4％	譲渡対価は1億円以下

この３つの特例を適用するための共通する要件は次の３つです。

🔷譲渡損失が生じた場合（２つ）

	①居住用財産の買換え等による譲渡損失の特例	②特定居住用財産の譲渡損失の特例
特例の内容	譲渡損失が生じた場合、１０年以上の住宅ローンで居住用財産を購入した場合、 損益通算することができる。	住宅ローンの残高があるなどの譲渡損失が発生した場合、 買換えをしなくても損益通算することができる
繰越控除	３年間	３年間

この２つの特例も前提要件があります。

まとめ

不動産にかかる税金は種類も特例も多くて覚えにくいです。

実際に自分のことでイメージしながら覚えていくと理解しやすくなります。

最後に覚えやすいように簡潔にまとめておきます。