【空室問題】どっちが正解？マンション売る・貸す？メリット・デメリットで比較

そんな悩みをかかえていませんか？

「売ればまとまったお金が入る。でも、賃貸で貸しても毎月の家賃収入が得られるし…いったいどっちが正解？」

そう考えているうちに時間が経ち、市場の変動で思うように売れなかったり、貸し出すつもりが空室リスクに悩まされたりするケースも…。

大切なのは、自分のライフスタイルや将来の計画に合った選択をすること。

本記事では、「売る」「貸す」それぞれのメリットや空室対策をわかりやすく比較し、あなたに最適な選択肢を見つけるポイントを解説します！

マンションを「売る」場合のメリットとデメリット

今まで住んでいたマンションに、もう住むことがなくなったら売却するのが一般的です。

マンションを売却するメリットとデメリットを説明します。

メリット	デメリット
まとまった資金が手に入る 維持管理の手間がなくなる 居住用不動産は税制優遇を受けられる 賃貸より難易度が低い	すぐに売れるとは限らない 市場価格によっては希望価格で売れない 売却後はその物件を再利用できない 仲介手数料や税金などがかかる

マンションを売却するメリット

まとまった資金が手にはいる

マンションを売却すると「まとまった資金が一括で手に入る」という点が最大のメリットです。
手にした現金は新しい住宅の購入、投資、老後資金に活用することもできます。

住宅ローンを組んでいた人は、売却資金で残債を完済できます。
また、相続したマンションであれば、現金を相続人同士で公平に分配することも可能です。

「すぐに大きなお金が必要」「資産を整理したい」と考えている方ならば、売却は最適な選択肢です。

維持管理の手間がなくなる

マンションを売却すれば、マンションの維持管理にかかる手間や費用がいらなくなります。

マンションを所有していると、管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストが発生し続けます。

賃貸に出した場合でも、入居者対応や修繕対応が必要になり、手間がかかります。

例えば、築年数の古いマンションを賃貸に出した場合、水回りのトラブルやエアコンの故障などの対応が求められることがあります。

また、空室期間が長引くと家賃収入が得られないのに管理費や固定資産税は支払い続ける必要があります。

しかし、マンションを売却してしまえばこれらの維持費を負担する必要がなくなります。

管理の手間をなくし、すっきり資産整理をしたいなら、売却は合理的な選択です。

居住用不動産は税制優遇を受けられる

マンションを売却する際、一定の条件を満たせば 税制優遇 を受けることができます。

居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、 3,000万円の特別控除 や 軽減税率の適用 など、税負担を抑えられる制度があります。

例えば、3,500万円でマンションを売却した場合、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡益が2,500万円だったとします。

この場合、控除額3,000万円に満たないため、譲渡所得はゼロとなり税負担が発生しません。

（ただし、この控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。）

しかし、マイホームを売却せずに賃貸として利用してしまうとこの「3,000万円の特別控除」は利用できなくなります。

ですので、税制の優遇を最大限活用できるタイミングであれば売却によって、より多くの資金を手元に残すことができます。

賃貸より難易度が低い

賃貸経営と比べると、売却の方が手続きがシンプルでリスクも少なく、初心者でも対応しやすいです。

賃貸に出す場合、家賃の設定、入居者の募集、契約手続き、管理業務、退去後の原状回復など、長期間にわたる対応が必要です。

一方、売却は 一度の取引で完了 し、契約が成立すれば基本的に手放すことができます。

例えば、賃貸経営では「空室が続く」「家賃滞納」「設備の修繕が必要」などの問題が発生することがあります。

しかし、売却なら買い手が決まり次第、不動産会社が手続きを進めてくれるため、手間がかかりません。

「長期間の不動産運用が不安」「手間をかけずに資産を手放したい」という場合は、売却の方がスムーズです。

マンションを売却するデメリット

一方でマンションを売却するときのデメリットについても解説しておきます。

すぐに売れるとは限らない

マンション売却のデメリットは、すぐに買い主が見つかるとは限らないという点です。

買い主が現れても、値段交渉などで自分が希望する価格で売れない可能性もあるので、まとまった現金がいつ入ってくるのか、思っていた金額が入ってくるのかは保証されていません。

買い主が見つからない間は管理費・修繕積立金や固定資産税などを支払い続ける必要があります。

なお、マンションの売却期間は立地や築年数から受ける影響が大きく、立地が良ければ早く売却できたり、逆に築年数が古かったり、立地が郊外だったりすると半年経っても売れないこともあります。

なかなか売れない場合や、事前にそのようなことが想定されるようであれば不動産会社に直接買い取ってもらうのも一つの手です。

ただし、買取は、仲介による売却方法より価格が安くなります。

どうしてもすぐに現金が必要な方でなければ仲介で売却するのがお勧めです。

市場価格によっては希望価格で売れない

マンションの売却価格は、市場の動向によって変動し、希望通りの価格で販売とは限りません。

不動産市場は、景気などの影響を受けて価格が変動します。

景気が悪化している時期や、供給過多のエリアでは、売りたくても値下げしないと売れないこともあります。

築年数が古くなるほど価格は下がりますし、市況によっても価格は上下します。

「この価格で売りたい」と思っていても、結局安くせざるを得ないこともあるため、相場をよく確認することが重要です。

売却後はその物件を再利用できない

当たり前のことですが、売却すると、そのマンションを自分で暮らしたり、貸したりすることはできなくなります。

マンションを賃貸で貸していれば、やがて自分が住むという選択肢も残せますが、売却してしまうとその物件の所有権が完全になくなります。

例えば、転勤で一時的に引っ越す場合、売却すればまとまった資金が手に入りますが、将来同じ地域に戻る可能性があるなら、賃貸として待っていた方が良いかもしれません。

もしもその物件に再度住む可能性があるなら、売却ではなく賃貸という将来的な選択肢も考えた方が良いでしょう。

仲介手数料や税金などがかかる

マンションを売却する際には仲介手数料や税金などの諸費用が発生し、売却額のすべてを手元に残せるわけではありません。

売却には不動産会社への仲介手数料、譲渡結果税、登記費用などがかかります。

まずは不動産会社に売却を依頼して成約すると仲介手数料がかかります。

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円～400万円以下	取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

また購入時よりも高く売れた場合は、譲渡所得税が発生し、利益の一部を税金として支払う必要があります。

譲渡所得税とは所得税・住民税・復興特別税の総称となります。

不動産を売却して売却益が出た場合に確定申告で支払わなければならない税金です。

マンションを所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下 の場合	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超 の場合	15%	5%	0.315%	20.315%

売却する際は、事前に諸費用を計算し、実際にどれくらいの金額が手元に残るかを確認しておくことが重要です。

マンションを「賃す」場合のメリット・デメリット

次はマンションを賃貸に出した場合のメリットとデメリットを解説しましょう。

メリット	デメリット
賃料収入が得られる 節税効果が得られる 将来、マンションに戻って住むことができる 将来的に売却することもできる	空室リスク等を負う必要がある 管理の手間がかかる 管理滞納やトラブル対応が必要になる場合がある一度賃貸に出すと入居者を退去させるのは難しい

マンションを賃貸に出すメリット

賃料収入が得られる

マンションを賃貸に出すメリットとしては、賃料収入が得られることが一番のメリットでしょう。

資産としてのマンションを所有したまま、収入を得ることができることになります。

例えば、住宅ローンの残債が月10万円のマンションを月12万円で貸し出し、ローンを支払いながら毎月2万円の利益を得ることができます。

さらに、ローン完済後はそのまま収益となるため、将来の資産形成にもつながります。

ただし、住宅ローンは基本的に、「居住する人」のためのローンであるため、返済の途中で他人へ賃貸することは基本的に認められていないことが多いです。

継続利用が不可能な場合は、賃貸に対応するローンへの借り換えが必要になります。

節税効果が得られる

賃料収入は不動産所得となるので、出た利益に対して確定申告をして税金を支払う必要があります。

その場合、経費として使える項目が増えるため、得られる税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、減価償却費、住宅ローンの金利などの費用については経費として計上することができ所得控除の対象とすることが可能です。

例えば、年間家賃収入が150万円で、経費が合計100万円かかる場合、所得税の対象となる所得金額は50万円まで減少します。

マンションを貸すことで、家賃収入を得ながら節税効果も期待できるため、賢く資産を運用することが可能です。

将来、マンションに戻って住むことができる

賃貸にしておけば、将来的に自分や家族がそのマンションに戻って住む選択肢を残せます。

ただし、賃貸にしておけば、一定期間の貸し出し後に自分で住むことが可能です。

特に転勤や一時的な引っ越しを理由にマンションを手放すか悩んでいる場合、このメリットは大きな魅力となります。

「今は住めないが、将来的に戻る可能性がある」場合は、売却せずに賃貸にするのがベストな選択肢です。

将来的に売却することもできる

マンションを貸しておけば、将来的に収益物件として売却することもできます。

「今は売るタイミングではないが、将来的に売却を考えたい」という場合、賃貸にしておくことで売り時間を待つことができます。

また、市場価格が上がったタイミングで売却すれば、より高い値で売ることも可能です。

例えば、現在の市場価格が3,000万円のマンションを、将来的には4,000万円まで価格が上昇したタイミングで売却すれば、
より多くの利益が得られます。

また、家賃収入を得ながら売却の計画を立てることも可能です。

とりあえず家賃収入を得ておき、現金が必要となったタイミングで売るといった選択も可能です。

ただし、この場合は居住用不動産の「3,000万円の特別控除」は受けられないのでご注意ください。

今すぐに売却する必要がないのならば、賃貸契約を確保しながら、将来の売却を検討するというのも一つの手でしょう。

マンションを賃貸に出すデメリット

空き室リスク等を負う必要がある

マンションを貸しても、居住者がいるとは限らず、空室期間が発生するリスクがあります。

賃貸経営では、入居者が退去すると次の入居者が決まるまで家賃収入がゼロになります。

その期間も管理費や固定資産税が発生するため、想定よりも出費がかさむ可能性があります。

家賃10万円のマンションが3カ月間空室になった場合、30万円の収入が途絶える上に、 さらに次の入居者を確保するために
広告費やリフォーム費用がかかることもあります。

また、入居者が自殺してしまったり、火事などを起こしてしまったりすると事故物件となり、次に賃貸に出すのが難しくなってしまう可能性もあります。

安定した家賃収入を得るには、立地や市場の需要を考慮し、長く安全に住んでいてもらえる工夫が必要です。

管理の手間がかかる

マンションを賃貸に出すと物件の管理やメンテナンスに手間がかかります。

入居者がいる間は、家賃の集金、トラブル対応を行う必要があります。

また、水漏れや設備故障のときにはどう対応するのか判断し、必要であれば家主が修理費用を支出する必要があります。

管理会社を利用する方法もありますが、管理費用がかかるため、その分利益が減少することになります。

管理の負担を軽減するには、管理会社に委託するか、自主的に管理できる環境を整える必要があります。

家賃滞納やトラブル対応が必要になる場合がある

居住者によっては、家賃滞納や近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

特に、家賃の滞納が続くと、回収が困難になる場合もあります。

入居者が3ヶ月以上の家賃を滞納し、連絡が切れた場合、裁判や強制退去の手続きが必要になり、大きな手間とコストが発生する可能性があります。

また、入居者同士の騒音トラブルやペット問題などに対応しなければならない場合もあります。

近隣から「隣の住人がうるさい」と苦情が入れば、オーナーとして対応しなければなりません。

対処策としては、事前に居住者の審査を厳しくし、家賃保証会社を利用することでリスクを軽減できます。

一度賃貸に出すと入居者を退去させるのは難しい

マンションを貸すと、オーナーの都合で簡単に退去させることはできません。

賃貸契約は、基本的に借主に都合の良い内容となっています。

賃貸契約には借地借家法が適用されるため、正当な理由がない限り、契約期間が満了しても入居者を退去させることが難しいです。

そのため、一度賃貸に出すと入居者を退去させるのが難しいという点は理解しておきましょう。

「自分で住みたい」「売却したい」と思っても、すぐに対応できないケースがあります。

将来的に、マンションに戻る可能性が高いのであれば、定期借家契約を活用すると良いでしょう。

また、賃貸に出したまま売却するオーナーチェンジという売買契約もありますが、投資用の物件となってしまいます。

一般的に、投資用の物件を買い求める人は収益物件として利回りを重視するので、購入額に対して家賃収入がどの程度あるかという「利回り」が低ければ、マンションの価値が厳しく査定されることになります。

居住用のマンションより売却金額が下がってしまう傾向にあります。

「実際に自分が住む可能性がある」「〇年後に売却する予定がある」の場合は、契約期間を定めた定期借家契約を活用するのがおすすめです。

マンションは「売る」か「貸す」の断基準を解説！

ここからはマンションを「売る」か「貸す」かどっちにすればいいのかの判断基準を解説します。

まとまったお金がすぐに欲しいなら → 売却

✅ 判断ポイント

・住宅ローンの残債を早く完済したい・
・新しい住宅の購入資金に充てたい
・投資目的で購入したら、すぐに利益を確定したい

売却すれば、マンションの価値に応じたまとまった資金を一括で手に入れることができます。

特に、住宅ローンが残っている場合は、売却益でローンを完済し、負担をゼロにすることが可能です。

長期的に安定した収入を得たいなら → 賃貸

✅ 判断ポイント

・家賃収入でコツコツ資産を増やしたい・
・住宅ローンの返済を家賃で補いたい
・老後の収入源として活用したい

マンションを貸し出すことで、定期的な家賃収入が得られます。

特にローンが残っている場合は、家賃収入でローンの支払いを補えるため、負担が軽減されます。

将来そのマンションに戻る可能性があるなら → 賃貸

✅ 判断ポイント

・転勤や一時的な引っ越しでマンションを手放すか悩んでいる
・親の介護やライフスタイルの変化で将来戻る可能性がある

売却してしまうと、後から「やっぱり住みたい」と思っても取り戻すことは不可能です。

賃貸であれば、一定期間貸した後に再び自分で住むことが可能になります。

管理の手間やリスクを避けたいなら → 売却

✅ 判断ポイント

・賃貸経営の管理が面倒
・入居者トラブルや空室リスクを負いたくない
・家賃滞納や設備の故障対応をしたくない

マンションを貸すと、入居者対応・修繕・家賃回収などの手間が発生します。

特に、家賃滞納や騒音トラブルが発生し、オーナーとして対応する負荷が大きくなります。

市場価格が下落傾向なら → 賃貸して様子を見る

✅ 判断ポイント

・マンションの価格が変動している・
・今売ると希望額で売れない
・将来的に価格が回復する可能性がある

不動産市場は景気やエリアの必要によって価格が変動します。

売却を急ぐと、市場価格が低い時期に手放すことになり、損失を被る可能性があります。

賃貸になれば、家賃収入が得られながら市場の回復を待てます。

マンションを売却するのが向いてる人

買い替えの人

お家を買い替えたい人の場合、買い替え先の物件を購入するのに必要な頭金の一部を、現在の自宅売却によって確保するのが一般的でしょう。

その場合、現在の自宅の住宅ローン残高を返済して、仲介手数料なども支払ったうえで頭金に充当できる金額が残るような売却価格が理想です。

上記はあくまで理想で住宅ローン残高にもよりますが、複数の不動産業者に査定をしてもらえば買い替え物件の頭金の金額が変わってくる可能性があります。

売却を決めた方は必ず複数の不動産業者に査定をしてもらいましょう。

マンションを賃貸に出すのが向いてる人

資金的に余裕のある人

次の引っ越し先の資金も貯金から出す余裕があって、多少の空き室リスクにも動じない人です。

一定期間だけ家を離れる人

海外転勤などで一定期間は住まないけれど、転勤が終わればまた戻ると決まっている場合は、賃貸に適しているといえます。

賃貸には「定期借家契約」という方法があり、「2年・5年・10年」などの期間限定でマンションの貸し出しが可能です。

このようなケースでは、大家にとって便利な定期借家で貸し出すことも可能です。

ただし、借りる側からすれば期間が決められているという点で不便な契約となるので、通常の賃貸契約よりも入居者がつきにくいことは、念頭におかなければなりません。

立地が良くて収益が見込める人

賃貸経営を行うのならば「黒字にする（利益を出す）」ことは絶対条件です。

年間の家賃収入から、必要な経費（修繕費や管理費用など）を差し引いてプラスにならなければ、賃貸には向いていない物件だといえます。

「立地がいい」という付加価値のある不動産は、賃貸経営に有利な物件です。

便利な場所は長く住んでくれる可能性も少なくありません。

同じ入居者が長く住んでくれれば、入退去時にかかる経費（ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなど）を抑えつつ、安定して家賃収入が得られます。

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マンションナビのメリット

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つまり、ひとつの物件で売却と賃貸（家賃収入）の2つの選択ができるということです。

マンションナビのデメリット

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マンションナビにて、より有益な情報を得たい場合には会員登録が必須です。

会員登録後に確認できる情報は以下のとおり。

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簡単な情報だけでは「何もわからない」ので、きちんと査定してほしい場合には詳しい内容を確認されるのは仕方ないといえます。

どうしても営業電話が苦手な方の対処策として・・・

• 最初の申し込み時に9社ではなく3社くらいに絞る
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このような対処策をしておけば少し安心ですね。

マンションをどう売却したいか？

マンションをどう売却したいか？と聞かれたら「早く売りたい」もしくは「高く売りたい」もしくは「早く高く売りたい」だと思います。

早く売りたい

マンションを早く売りたいのであれば、業者に買い取ってもらうのが一番早いです。

ただし、仲介で販売するよりも価格は安くなります。

まとまった現金が早く必要な方には少し安くなりますが業者買取が一番早いです。

高く売りたい

マンションを高値で売却したい方は不動産会社に仲介の依頼を出して契約を結ぶ、仲介売却を依頼しましょう。

この仲介での売却方法は、売り主側に売却価格を決める権利がありますし、高値で売却できる最適な手段です。

しかし一方で買い主を探すのに時間がかかります。

早く売ろうとすると安い価格で取引されるケースがあります。

売買価格を下げないためには、売買活動にかける時間はある程度の余裕を持たせておきましょう。

早く高く売りたい

マンションを早く高く売りたいのであれば、やはり需要と供給のバランスです。

例えば新築で購入したマンションを築年数が10年を超える前に売却するのがおすすめです。

築年数が0～10年内で売却しようと思う方は少ないので、市場価値としても高値で取引されています。

それが好立地の好条件下にある物件であればあるほど、高値で取引されています。

それともう一つ、マンションを最大限高く売るには、複数社の査定額を比較する手続きが不可欠です。

不動産会社の査定額は各社が「ウチならこれくらいの金額で売れる」という意思表示なので、

比較してみてより高い査定金額を提示してくれた業者に依頼をすれば、その分だけマンションが高く売れやすくなります。

つまり、複数の不動産会社の査定額を比較できるかどうかが、高額売却のポイントとなってきます。

複数社の査定額を比較するためには、一括査定サイトを活用するのが一番です。

一括査定サイトを活用することで、マンションの査定に対応する複数の不動産会社へ一括で査定依頼をすることができます。

自分の力で近所の不動産会社に査定を依頼することもできますが、マンション売却に対応する優良な業者は他県にも存在するので、自分の検索の力だけでは引っかからない可能性もあります。

優良業者を見落とさず、スムーズに業者を比較するためにも、無料の一括査定サイトを活用していきましょう。

まとめ

マンションを売却するか賃貸に出すかで悩まれる方は多いです。

まとまった資金が必要な方は売却、少し資金的に余裕がある方は賃貸に出すこともありだと言えます。

それぞれのメリット・デメリットを見てご自身に一番最適な選択をしていただけたらと思います。

今住んでるマンションが一体いくらで売れるのか、もし賃貸に出したときはいくらの賃料を得れるのか気になった方はマンションナビで複数社に無料査定してもらうことをお勧めします。

マンションを高く売るコツについてさらに詳しく知りたい方は「高く売る不動産」の下記記事も参考にしてください。（外部リンク）

空き家になったマンションの管理や売却はどうする？できるだけ高く売るコツも解説！

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