住宅ローンどうする？ - ダメリーマンの独り言

先週に続き、住宅ローンについて考えているダメリーマンです。

日銀さまの動向を考えると、今後も金利負担が増えて行くであろう住宅ローンをこれからどうすればよいのでしよう？

借換？、繰上げ完済？、一部繰上げ返済？、何もしない？

借換をすれば少しは金利が下がる可能性はありますが、抵当権の抹消や設定の登記費用、事務手数料等を考えると、当面の間は費用倒れになりそうです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　

また、将来的に繰上げ完済する場合、費用倒れのままとなる可能性もあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仮に事務手数料を2.2％、今のところの定年予定である10年後に繰上げ完済とすると、事務手数料の1年当たりの負担は、2.2％÷10年＝0.22％となります（元金返済を考慮しない単純計算、元金返済や登記費用等を考慮すると負担は更に増えます）。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　となると、0.22％以上の軽減ができないと、費用倒れとなってしまいます。

引き続き長期間で返済をするならば、いずれはペイするのかもしれませんが、もしどこかのタイミングで繰上げ完済する場合、費用倒れのままともなりかねません。

ならば、繰上げ完済．．．そんな資力は今の私にはありませんので、一部繰上げ返済し、元金を減らしますかね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　元金が減れば金利も減るはずですから．．．って、ちょっと待てよ、、、
私にはまだ住宅ローン控除（年末残高の1%）適用の期間が残っていたはず。
繰上げ返済すると、その分控除が減ってしまう。

となると、控除適用中は住宅ローン金利が1%を超えない限り実質金利負担はなく、金利0.775%ならば逆ザヤ（借りていた方が得）ということになります。

では今後、現在0.5％の政策金利が1％まで上昇した場合はどうしましょう？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅ローン金利はおそらく1.275％まで上昇してしまい、逆ザヤは解消されてしまいます（考えたくもありませんが．．．）。

ついに一部繰上げ返済かと思いましたが、預金金利がありました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在の普通預金金利は0.2％、政策金利が上昇すれば更に上昇することでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅ローン金利1.275％－住宅ローン控除1％＝0.275％が実質負担金利（元金返済を考慮しない単純計算）となりますが、預金金利（運用利回り）がこれを超えている場合、借入をしていても損はしない計算になります。

つまりは、利回り0.275％以上で資金運用できれば、損はしないはずなのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在でも、メガバンクの1年定期預金金利は0.275％（但し、約20％の税金が引かれます）、さらにはネット銀行では0.5％を超えるものも見かけますので、税負担を考えてもおそらく0.275％以上での資金運用はできそうです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住宅ローン控除がある限り、繰上げ返済はしない方がよさそうに思えてきました。

住宅ローン控除が終わるタイミングで繰上げ完済（余力があれば、あるといいな）、一部繰上げ返済を検討したいと思います。

ただし、住宅ローンには団体生命保険（私に万が一のことがあれば生命保険で完済）が付いていますので、その時点での家族を含めた生活状態も考えて慎重に判断せねばとも思います。

とりあえずは、しばらくこのまま金利負担が増加した住宅ローンをせっせと返済していきます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　気が遠くなりますが．．．。