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2022.05.27
カテゴリ：物件購入
こんにちは。パスカルです。 ブログ継続のモチベーションになります。 クリックをお願いします。  本日は、物件の決済でした。 第3法人で購入します。 第3法人は1期目の決算が終わってません。 本日融資をしてくださった金融機関だけが第3法人に融資してくれます。 本日の物件は3人組合の物件で、決済には1人しか来ないと聞いていましたが、3人全員おいでになりました。 わたくしのやるべきことは早めに終わって、売主3人の手続きがメインでした。 仲介さんも司法書士さんも忙しそうでした。 わたくしは、応接室の隅でイスに座ってのんびりしてました。 無事決済が終わりましたが、3人組の中で一番年長のCじいさんが色々言い出しました。 このCじいさんが、どんな時もいつでも律速段階で、決済まで8ヶ月かかってしまった大きな原因です。 本日も絶好調でした。 仲介手数料を仮に300万円だとします。 3人の出資比率は、Aさん６、Bさん3、Cじいさん1、だとします。 仲介手数料は、Aさん180万円、Bさん90万円、Cじいさん30万円になります。 これが理解できないようです。 Cじいさんは、何で30万円なんだ？というので、仲介さんが説明しますが理解していない様子です。 さらに、300万円と30万円を足して、何で330万円なんだと言い始めます。 訳の分からん質問が続いてましたが、こんな事に付き合ってられません。途中で退席させていただきました。 家に戻って、所有物件一覧を更新しました。 最近更新してなかったので、3物件くらい書き加えました。 さらに、ブログにはアップしてない満室想定家賃を修正したり書き加えたりました。 第2法人の満室想定家賃が800万円以上低くなっていることがわかりました。 第２法人の満室想定家賃が、第1法人の満室想定家賃を超えていることもわかりました。 満室想定家賃はあくまでも想定ですが、どちらの法人も入居率98％以上ですから、実際の数字に近いでしょう。 税理士さんに、 「第2法人の家賃収入が第1法人の家賃収入を超えてます。第2法人で物件を購入しないようにしてください。税率が上がりますよ。」 と指摘されていていましたが、 Pascal「そんなことはないだろう。」 と楽天的に思ってました。 税理士さんの言う事を確認すべきでした。 現在、第2法人で2物件の融資を申し込んでいます。 さらに第2法人の家賃収入が増えてしまいます。 利回りと返済比率です。 個人 利回り 22.7％ 返済比率 29.5％ 第1法人 利回り 19.4％ 返済比率 42.2％ 第2法人 利回り 24.5％ 返済比率 39.8％ 第3法人 利回り 16.6％ 返済比率 43.9％ 第4法人 利回り 133.０％ 返済比率 0.0％(アパート1棟だけ所有) 平均 利回り 20.9％、 返済比率 39.3％ 残念ですが、個人、第1法人、第2法人より、第3法人は利回りが下がって、返済比率が上がってます。 「売り物件が高くって、物件数が減っているので仕方がない。」 とは思わない。 「高利回り物件は探せばある。」 と考えるようにしています。
現在、第2法人で融資をお願いしている物件は、2物件とも利回り20％以上です。 第3法人で融資して欲しいな～。もう遅い。 おしまい。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2022.05.27 00:00:07
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